Sau khi nghiên cứu tất cả các lựa chọn và xác định rằng chương trình dự án EB5 là con đường phù hợp để lấy Thẻ xanh, nhà đầu tư sẽ bắt đầu tìm hiểu dự án thích hợp để đầu tư vốn để lấy Thẻ xanh một cách khả thi và an toàn.
Việc lựa chọn và tiến hành các dự án EB5 hay chương trình bất động sản EB5 là một quá trình phức tạp, do đó trong bài viết này US Direct IMM sẽ đúc kết 5 điều quan trọng mà nhà đầu tư cần biết khi xem xét dự án EB5. Mỗi mục sẽ phân tích các rủi ro trong dự án EB5, bao gồm rủi ro về nhập cư và rủi ro tài chính.
1. USCIS phê duyệt mẫu I-924
Tại sao lại quan trọng : Khi nhà đầu tư nộp đơn I-526 đăng ký nhập cư theo chương trình EB-5, USCIS sẽ quyết định xem liệu dự án được đầu tư có thỏa điều kiện chương trình EB-5 hay không và khả năng tạo việc làm của dự án là như thế nào.
Các dự án cần nộp I-924 để xin phê duyệt trước khi nhà đầu tư nộp đơn I-526.
Mặc dù các nhà đầu tư có thể nộp đơn I-526 trước khi dự án nhận được phê duyệt I-924, tuy nhiên họ sẽ phải đối mặt với rủi ro cao hơn – phân tích kinh tế của dự án có thể bị từ chối, dự án có thể được cấu trúc không phù hợp hoặc dự án có thể không đủ điều kiện theo chương trình EB-5.
Phê duyệt mẫu I-924 và chỉ định Trung tâm Vùng I-924 không giống nhau. Cả 2 đều được đăng ký dựa trên Mẫu I-924, nhưng trường hợp phê duyệt dự án có nghĩa là dự án đã vượt qua sự giám sát của USCIS.
Lợi ích của nhà đầu tư : Các nhà đầu tư lựa chọn dự án đã được phê duyệt mẫu bởi USCIS đồng nghĩa với việc dự án đã được xem xét và xác định là tuân thủ chương trình EB-5 và phương pháp luận kinh tế được sử dụng để tính toán tạo việc làm là nhất quán với Yêu cầu của USCIS.
Đơn I-526 bao gồm hai loại tài liệu: tài liệu dự án và tài liệu nhà đầu tư. USCIS sẽ không cần xem xét lại tài liệu dự án, có nghĩa là các nhà đầu tư không phải chịu rủi ro về việc dự án có thể không được USCIS phê duyệt. Đối với các dự án được phê duyệt mẫu, USCIS sẽ chỉ xem xét thông tin nhà đầu tư và tài liệu về nguồn tiền khi xử lý đơn I-526. Đối với các dự án đã qua phê duyệt, thời gian xử lý đơn I-526 sẽ nhanh hơn.
Câu hỏi để hỏi:
- Dự án EB5 đã được phê duyệt mẫu chưa? Nhà tài trợ dự án nên trực tiếp và trung thực, trả lời có hoặc không. Nếu nhà tài trợ tuyên bố rằng dự án đã được phê duyệt mẫu, cần cung cấp bản sao của thư phê duyệt chính thức từ USCIS.
2. Tạo đủ việc làm cho dự án EB5
Tại sao lại quan trọng : Sau khi USCIS đã phê duyệt một dự án theo chương trình EB-5 và chấp nhận đơn I-526 của nhà đầu tư, dự án phải tạo ra ít nhất 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư EB-5 để họ có thể nhận được thẻ xanh vĩnh viễn.
Phê duyệt I-526 cấp cho nhà đầu tư thẻ xanh tạm thời, nhưng để được phép định cư vĩnh viễn nhà đầu tư phải nộp Mẫu I-829 sau hai năm kể từ khi I-526 được phê duyệt. Đơn I-829 phải chứng minh rằng khoản vốn của nhà đầu tư đã tạo ra 10 công việc theo yêu cầu của chương trình EB-5.
Đối với các dự án bất động sản được tài trợ bởi các trung tâm khu vực, hầu hết các công việc đủ điều kiện EB-5 được tạo ra được tính toán dựa trên chi phí xây dựng và tạo doanh thu – không dựa trên số lượng nhân viên toàn thời gian.
Nếu một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển ban đầu và chưa tạo ra tất cả các công việc EB-5 cần thiết tại thời điểm đầu tư dự án EB5, nhà đầu tư phải đối mặt với rủi ro nhập cư cao vì dự án có thể thiếu vốn, hoặc không tạo ra doanh thu như mong đợi — bất kỳ điều được kể trên có thể dẫn đến việc khả năng không thể tạo ra số lượng việc làm EB-5 cần thiết để đảm bảo tất cả các nhà đầu tư EB-5 nhận được thẻ xanh vĩnh viễn.
Lưu ý liên quan đến tài trợ bắc cầu
Khoản tài trợ bắc cầu (bridge financing), là khoản vay vốn tạm thời mà các công ty sử dụng nhằm xoay sở ngắn hạn trước khi tiếp cận nguồn vốn đầu tư.
Do thời gian chờ đợi xử lý EB-5 lâu nên các nhà phát triển dự án có uy tín và kinh nghiệm thường sử dụng tài trợ bắc cầu cho các dự án trong khi huy động vốn EB-5. Tiếp cận nguồn tài trợ bắc cầu là một chỉ số tích cực cho thấy nhà phát triển dự án có đủ tài chính để phát triển và hoàn thành dự án mà không cần huy động tất cả hoặc bất kỳ khoản vốn EB-5 nào từ các nhà đầu tư.
Cách tiếp cận này mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư dự án EB5 vì tất cả việc làm được tạo ra bằng nguồn tài trợ bắc cầu đều được tính vào yêu cầu việc làm EB-5. Thông qua tài trợ bắc cầu, một số — hoặc thậm chí tất cả — công việc cần thiết có thể được tạo ra trước khi bất kỳ nhà đầu tư EB-5 nào thực hiện đầu tư. Trong những trường hợp như vậy, nếu dự án cũng nhận được sự chấp thuận mẫu, các nhà đầu tư EB-5 có thể yên tâm rằng dự án đạt tiêu chuẩn tạo việc làm để đáp ứng yêu cầu đạt được Thẻ xanh trước khi họ đầu tư.
Lợi ích của nhà đầu tư : Các dự án đang được xây dựng và đã chi một lượng vốn đáng kể — bao gồm cả việc sử dụng tài trợ bắc cầu — đã tạo ra nhiều việc làm cho các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Các dự án như vậy thường sẽ rất an toàn và có khả năng hoàn thành các dự án nâng cao, đảm bảo số lượng việc làm cần thiết được tạo ra giúp các nhà đầu tư nhận Thẻ xanh vĩnh viễn.
Các câu hỏi cần đặt ra:
- Dự án đã khởi công chưa? Các nhà đầu tư nên thận trọng với các dự án chưa triển khai xây dựng. Nhiều nhà phát triển phụ thuộc vào vốn EB-5 và sẽ không động thổ trước khi đảm bảo các khoản đầu tư này. Trong những trường hợp như vậy, nếu dự án không huy động được vốn EB-5, dự án sẽ thất bại.
- Đã tạo đủ việc làm cho tất cả các nhà đầu tư EB-5 trong dự án chưa? Các dự án an toàn nhất sẽ không chỉ bắt đầu xây dựng mà có thể tạo ra công việc cần thiết giúp các nhà đầu tư đáp ứng điều kiện tạo việc làm trong dự án EB-5. Các dự án như vậy đã loại bỏ rủi ro nhập cư một cách hiệu quả.
- Bao nhiêu phần trăm các công việc được tạo ra chỉ đến từ hoạt động xây dựng, không phải tạo ra doanh thu? Một dự án tạo ra việc làm dựa trên tiến trình xây dựng sẽ chắc chắn được khả năng tạo đủ việc làm theo yêu cầu diện EB-5. Còn nếu khả năng tạo việc làm chỉ dựa vào doanh thu trong tương lai thì rủi ro sẽ cao hơn đáng kể.
- Nếu dự án đã được xây dựng, liệu có đủ vốn để hoàn thành dự án và tạo ra tổng số việc làm dự kiến không? Các nhà đầu tư nên cảnh giác với các dự án chậm tiến độ hoặc “xây dựng” trong thời gian dài. Các mốc thời gian xây dựng phù hợp khác nhau tùy thuộc vào loại tài sản, quy mô dự án và vị trí.
3. Dự trữ vốn được cấu trúc phù hợp cho dự án EB5
Tại sao lại quan trọng: Nguồn vốn của một dự án là tổng hợp các nguồn tài chính của nó. Đối với các dự án bất động sản EB-5, chồng vốn thường được chia thành tài trợ vốn vay cao cấp từ ngân hàng, tài trợ dự án EB5, nợ lửng hoặc vốn chủ sở hữu ưu tiên và tài trợ vốn chủ sở hữu (tài sản ròng) từ nhà phát triển. Việc hiểu các cấu trúc nguồn vốn và mức tài trợ giúp cho nhà đầu tư có cái nhìn sâu sắc về rủi ro tài chính của một dự án. Các rủi ro chính như sau:
- Không có nguồn vốn được vay từ ngân hàng. Một số dự án có thể chỉ có thư cam kết hoặc thiếu khoản vốn vay từ ngân hàng vì một số lý do. Trong những trường hợp như vậy, các nhà đầu tư EB-5 phải chịu rủi ro rằng ngân hàng sẽ không cấp vốn cho dự án. Nếu không có sự cấp vốn của ngân hàng, vốn thường là phần lớn vốn cho thương vụ, dự án có thể sẽ thất bại.
- Không cam kết tài sản ròng (vốn chủ sở hữu) từ nhà phát triển. Một số nhà phát triển dự án có thể không cam kết tài sản ròng cho đến khi vốn EB-5 được huy động. Điều này có thể cho thấy rằng nhà phát triển đang cảnh giác với những rủi ro của dự án và sẽ chỉ nắm lấy cơ hội khi được đầu tư vốn bằng tiền của nhà đầu tư hoặc rằng nhà phát triển không có lựa chọn thay thế, họ không thể hoàn thành dự án mà không có vốn EB-5.
- Số tài sản ròng quá ít. Làm việc với các nhà phát triển dự án chỉ đóng góp một lượng vốn danh nghĩa vào dự án – chẳng hạn như 5% tổng chi phí – có thể làm tăng cả rủi ro nhập cư và rủi ro tài chính cho các nhà đầu tư EB-5. Các nhà phát triển như vậy đã không chấp nhận đủ rủi ro để cố gắng giảm thiểu rủi ro tổng thể của dự án. Chúng tôi khuyên bạn nên tìm kiếm các dự án với tối thiểu 10% vốn chủ sở hữu cam kết.
Lợi ích của nhà đầu tư: Đầu tư vào một dự án được tài trợ toàn bộ hoặc một phần bởi nhà phát triển dự án có uy tín và vốn tốt làm tăng khả năng nhận Thẻ xanh. Bên cạnh đó, điều này làm tăng khả năng vốn của nhà đầu tư cuối cùng sẽ được hoàn trả khi kết thúc khoản vay hoặc thời gian đầu tư, dễ dàng rút vốn khi dự án hoàn thành. Đối với các dự án chưa hoàn thành hoặc bị đình trệ không có lối thoát thuận lợi cho các nhà đầu tư EB-5.
Các câu hỏi cần đặt ra:
- Nguồn vốn cho dự án EB5 là bao nhiêu? Chồng vốn thường được phản ánh bằng cả tỷ lệ phần trăm và những con số cụ thể. Ví dụ: nếu dự án có vốn là 100 triệu đô la, trong đó bao gồm 65% vốn được huy động từ việc phát hành cổ phiếu (65 triệu đô), 15% là vốn EB5 (15 triệu đô) và 20% tài sản ròng của nhà phát triển (20 triệu đô). Nói chung các nhà đầu tư EB-5 nên hết sức tránh các dự án có hơn 50% tài trợ EB-5 trong chồng vốn và các dự án không sử dụng tài trợ của ngân hàng.
- Khoản vay cao cấp đã được đảm bảo chưa và, nếu có, thì số tiền đã được rút ra là bao nhiêu? Thư cam kết và thư ý định không có giá trị ràng buộc. Các nhà đầu tư nên đảm bảo rằng hợp đồng cho vay cao cấp đã được thực hiện với một tổ chức tài chính có uy tín. Tùy thuộc vào loại tài sản, một số nhà phát triển dự án có thể có mối quan hệ chặt chẽ với người cho vay và khoản vay chỉ được đảm bảo nếu họ có bảng báo cáo tình hình tài chính.
- Vốn chủ sở hữu (tài sản ròng) của nhà phát triển đã được cam kết chưa? Nhà đầu tư nên yêu cầu một bản sao của thư cam kết vốn chủ sở hữu từ nhà phát triển và các bằng chứng khác cho thấy nhà phát triển đã cam kết vốn chủ sở hữu đã nêu cho dự án. Nếu đất được mua và việc xây dựng đã bắt đầu trước khi đầu tư EB-5, thì đây là một dấu hiệu chứng tỏ uy tín của nhà phát triển.
- Vốn chủ sở hữu của nhà phát triển có quá nhỏ không? Nói chung, số vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dưới 10% cho thấy rằng nhà phát triển đã không chịu đủ rủi ro để giảm thiểu rủi ro của dự án.
4. Chiến lược thoát vốn khả thi
Tại sao lại quan trọng: Đối với những dự án thành công, nhà phát triển dự án sẽ có đủ tiền để trả lại tất cả vốn đầu tư EB-5. Nhiều dự án EB-5 được cấu trúc như các dự án bất động sản có tài sản thế chấp cứng và chiến lược rút lui tương đối dễ hiểu.
Mặc dù các khoản đầu tư mới nổi, đầu tư mạo hiểm và đầu cơ có thể đủ điều kiện cho Chương trình EB-5, nhưng thường không phù hợp vì rủi ro tài chính lớn. Đối với những cá nhân muốn theo đuổi lợi tức cao sẽ thích cá cược vào các khoản đầu tư, tuy nhiên những khoản đầu tư như vậy không dễ thực hiện đối với các nhà đầu tư EB-5 muốn có được thẻ xanh và được hoàn vốn trong một khoảng thời gian xác định.
Lợi ích của nhà đầu tư: Một chiến lược rút lui được xác định rõ ràng và khả thi là rất quan trọng đối với việc thu hồi vốn của nhà đầu tư EB-5. Một nhà phát triển dự án có uy tín đã từng hoàn trả vốn cho nhà đầu tư thường có khả năng hoàn vốn cao.
Các câu hỏi cần đặt ra:
- Chiến lược rút lui cho dự án EB5 và Nhà đầu tư EB-5 là gì? Các dự án bất động sản thường sử dụng hai loại chiến lược rút lui chính: bán dự án hoặc tái cấp vốn cho tài sản sau khi hoạt động ổn định. Trong trường hợp đầu tiên, nhà đầu tư cần xác định khả năng, thời điểm và giá bán của dự án đã hoàn thành. Để tái cấp vốn, nhà đầu tư cần xác định khả năng dự án sẽ được vận hành tốt và tạo ra đủ giá trị.
- Nếu chiến lược rút lui là từ bán hàng theo đơn vị, giá trị bán hàng được bên thứ ba (vd: ngân hàng) thẩm định cho dự án sau khi hoàn thành là bao nhiêu? Các nhà tài trợ dự án có uy tín nhận được sự thẩm định của bên thứ ba cho các dự án dự định bán sau khi hoàn thành.
- Ngoài ra, kế hoạch sử dụng lại vốn sau khi bán là gì? Việc triển khai lại vốn EB-5 là một chủ đề quan trọng. Một kế hoạch rõ ràng cho dự án là rất quan trọng để đảm bảo an toàn cho thẻ xanh.
- Nếu chiến lược rút lui là tái cấp vốn từ các hoạt động, thì doanh thu và chi phí dự kiến là bao nhiêu? Các nhà phát triển dự án có uy tín có các dự kiến và phương án tài chính về doanh thu và chi phí dự kiến được hỗ trợ bởi dữ liệu và thẩm định của bên thứ ba.
- Nhà phát triển hoặc nhà tài trợ dự án đã từng bán hoặc tái cấp vốn cho các dự án tương tự trong quá khứ chưa và các dự án trước đây này có đạt được mục tiêu tài chính dự kiến của họ không?
5. Cam kết và bảo vệ
Tại sao lại quan trọng: Các dự án có cấu trúc tốt thường có những cam kết và bảo vệ cho các nhà đầu tư nhằm hạn chế rủi ro nhập cư và tài chính. Sau đây là một số biện pháp bảo vệ phổ biến:
- Bảo lãnh hoàn phí I-526. Nếu đơn I-526 của nhà đầu tư EB-5 bị từ chối, khoản đầu tư EB-5 của họ sẽ được hoàn lại. Nếu không có sự đảm bảo này, một khi hồ sơ bị từ chối nghĩa là họ sẽ không nhận được thẻ xanh cũng như không có lợi nhuận.
Bảo lãnh hoàn lại I-526 phải từ một pháp nhân mạnh, có vốn tốt, điều này giúp đảm bảo rằng nhà đầu tư sẽ có thể nhận lại vốn của mình trong trường hợp I-526 bị từ chối.
- Đảm bảo hoàn thành. Nhà phát triển sẽ thanh toán cho bất kỳ chi phí nào của dự án nếu vượt quá số tiền được lập ngân sách.
Các nhà phát triển đảm bảo tài chính ngân hàng cấp cao luôn có loại bảo lãnh này. Nếu không có khoản này, bất kỳ chi phí nào vượt quá ngân sách có thể dẫn đến việc dự án bị trì hoãn hoặc không hoàn thành.
- Điều khoản trả nợ: Đảm bảo hoàn trả trong khung thời gian đã định. Các dự án thường có các điều khoản cho vay, nhưng có thể gia hạn trong thời gian dài hoặc thậm chí là vô thời hạn. Hoặc cũng có thể chuyển đổi vốn chủ sở hữu. Trong trường hợp như vậy,, nhà phát triển dự án có thể giữ vốn EB-5 đã đầu tư ngay cả sau khi nhà đầu tư đã nhận được thẻ xanh vĩnh viễn.
Các dự án có cấu trúc tốt thường yêu cầu hoàn trả trong một khoảng thời gian nhất định sau khi nhà đầu tư dự án EB5 đã nhận được thẻ xanh vĩnh viễn hoặc khi mỗi nhà đầu tư đã nộp đơn I-829.
Lợi ích của nhà đầu tư: Các bảo đảm và bảo vệ đều vì lợi ích của nhà đầu tư. Nếu thiếu các điều khoản đảm bảo và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư thể gây rủi ro về nhập cư hoặc tài chính cao.
Các câu hỏi cần đặt ra:
- Dự án có hoàn lại đầy đủ vốn cho nhà đầu tư EB-5 nếu đơn I-526 bị từ chối không? Nên chọn các dự án EB-5 có kế hoạch hoàn vốn cho nhà đầu tư rõ ràng trong trường hợp đơn I-526 bị từ chối.
- Dự án có đảm bảo hoàn thành không? Bảo đảm hoàn thành làm giảm rủi ro tài chính và việc làm được tạo. Một dự án được xây dựng hoàn chỉnh về cơ bản có giá trị hơn một dự án đã hoàn thành một phần và tiêu chí tạo việc làm sẽ được đáp ứng nếu dự án hoàn thành xây dựng.
- Thời hạn cho vay là bao nhiêu? Thời hạn cho vay cần được xác định rõ ràng và đáp ứng các yêu cầu của USCIS về việc giữ vốn đầu tư EB5 không gặp rủi ro.
- Có bất kỳ lựa chọn hoặc khả năng nào để khoản vay được chuyển đổi thành vốn chủ sở hữu mà không cần sự đồng ý của nhà đầu tư EB-5 không? Một số dự án có loại tùy chọn chuyển đổi khoản vay này có thể gây hiểu lầm cho các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Các nhà đầu tư nên thận trọng và xác nhận xem loại tùy chọn chuyển đổi này có trong điều khoản đầu tư hay không.
- Dự án có thêm các điều khoản đảm bảo hoặc biện pháp bảo vệ nhà đầu tư hay không? Các dự án uy tín sẽ cung cấp nhiều sự đảm bảo và các biện pháp bảo vệ tương tự khác cho các nhà đầu tư EB-5 để giảm cả rủi ro nhập cư và tài chính.
Lưu ý về đảm bảo trả nợ gốc: Một số dự án nhất định có thể đảm bảo hoàn trả vốn đầu tư EB-5. Những bảo lãnh như vậy có thể dẫn đến việc USCIS tăng cường giám sát và thậm chí bị từ chối vì những bảo lãnh như vậy mâu thuẫn trực tiếp với yêu cầu “có rủi ro” của Chương trình EB-5 . Các nhà đầu tư EB-5 nên kiểm tra kỹ lưỡng cách thức các đảm bảo hoàn trả như vậy được truyền đạt và liệu chúng có khả năng được USCIS chấp nhận hay không. Nói chung, chúng tôi không khuyến nghị đầu tư vào các dự án có bảo lãnh hoàn trả.
Lưu ý về việc hoàn trả vốn EB-5 bằng tài sản bất động sản: Một số dự án nhất định có thể hoàn trả cho nhà đầu tư bằng cách cho họ nhà ở hoặc căn hộ. Một lần nữa, USCIS nói chung không chấp nhận hình thức hoàn trả này vì nó mâu thuẫn với các yêu cầu rủi ro của chương trình. Trong khi các dự án như vậy có thể đã được phê duyệt trong quá khứ thông qua cấu trúc thông minh đã vượt qua sự giám sát của USCIS, USCIS hiện đang cảnh giác hơn nhiều trong việc loại bỏ các chương trình cấp Thẻ xanh cho bất động sản như vậy.
Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, giá trị thực tế của bất kỳ ngôi nhà hoặc căn hộ nào mà nhà đầu tư EB-5 nhận được có thể nhỏ hơn vốn đầu tư của họ, có nghĩa là các nhà đầu tư đó có nguy cơ nhận được thẻ xanh cho một tài sản có giá trị thấp hơn số tiền đầu tư ban đầu. Chúng tôi khuyên bạn không nên đầu tư vào các dự án hứa hẹn là tài sản bất động sản dưới dạng hoàn trả vốn EB-5.
